• Contexte juridique de la LMNP

Loi ALUR 2014 art. 8, insérée dans Loi HOGUET « Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés » dispose qu’il s’agit d’un « logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante* »

*La liste des éléments obligatoires est précisée par décret 2015-981 du 31 juillet 2015

• Le montant total des revenus annuels ne doivent pas dépasser 23 000€ et/ou la somme des loyers perçus ne doit pas excéder 50% des revenus totaux du foyer fiscal.
• Le non respect de ces 2 conditions vous fera évoluer vers le statut de loueur meublé professionnel (LMP).

La fiscalité d’une location meublée diffère de la location nue. En effet, au regard du droit privé elle reste une activité civile, cependant elle demeure une activité commerciale au point de vue fiscal.

La catégorie d’imposition sera celle des revenus industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers.

Deux dispositifs sont alors possibles, selon le profil d’investisseur, il sera stratégique d’appliquer l’un ou l’autre.

Le Régime Micro-BIC

C est le régime fiscal par défaut si aucune disposition n’est prise.
Ce régime ne vous permet pas de déduire l’ensemble de vos charges locatives. Afin de compenser cette « non-déduction » un abattement de 50% sur vos revenus locatifs bruts est applicable. Donc seule la moitié de vos revenus locatifs sont soumis à l’imposition.

• Dans le cas d’une activité de location meublée de tourisme classé, sachez que l’abattement forfaitaire est de 71%. Attention pour bénéficier de cet abattement il est indispensable d’obtenir un « classement de tourisme ».
• Cet abattement concerne également les chambres d’hôtes, qui sont exemptées de l’obligation de classement. Cependant la chambre meublée doit être chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées et assorties de prestations (c. tourisme, art. L.324-3).

Dans le cas d’activité de tourisme classé ou chambres d’hôtes, une déclaration en mairie doit être effectuée.

Le Régime Réel

Le choix du régime réel ou « réel simplifié » plus généralement dans le cas de LMNP, s’avère intéressant lorsque les charges locatives sont élevées, mais surtout parce vous allez avoir la possibilité d’amortir votre bien.

En location meublée non professionnelle, ce régime peut être choisi sur option jusqu’au seuil de 77.700 € HT (plafond pour pouvoir bénéficier du Micro-BIC). Au-delà il s’applique automatiquement jusqu’à 254 000 € de chiffre d’affaires hors taxe. Au-dessus, c’est le régime réel normal qui s’appliquera.

Ce régime vous permet donc de déduire l’ensemble de vos charges locatives mais également d’amortir la valeur de votre bien ainsi que des meubles.

En effet, l’amortissement, qui consiste à évaluer la dépréciation de votre bien au fil des années selon une règle comptable bien spécifique, sera déduit (après vos charges) de vos recettes locatives.
Si le résultat, entre ce qui est déduit et ce que vous encaissez, est nul ou négatif, vous ne payez pas d’impôts sur vos revenus.

A SAVOIR :

 En LMNP, lors de la revente de votre bien, l’amortissement appliqué chaque année en déduction de vos recettes, ne rentre pas dans le calcul de la plus-value réalisée contrairement au statut du Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Proposer son bien en tant que loueur meublé non professionnel dispose de nombreux avantages fiscaux, cependant la tenue comptable est plus exigeante et il conviendra d’étudier chaque situation afin d’établir le régime fiscal le plus adapté.