Les avantages

Ce mécanisme juridique se pratique essentiellement sur des biens immobiliers mais il est tout à fait possible de le faire sur un compte titre, certains placements ou encore des parts de société SCI (société civile immobilière). Cette souplesse au niveau des différents domaines qu’il aborde est l’un des nombreux avantages que confère le démembrement de droit de propriété. 

En matière de donation 

En effet, ce procédé offre différents avantages, notamment d’un point de vue financier.
Comme nous l’avons précédemment dit, le démembrement est régulièrement utilisé lors d’une donation. Vous pouvez donner de votre vivant la nue-propriété d’un bien à vos descendants. De cette manière, lorsque l’usufruitier est décédé (généralement un parent), la pleine propriété se reconstitue entre les mains du nu-propriétaire (généralement les héritiers), il y a donc bien une transmission du patrimoine et cette transmission ne sera pas soumise aux droits de succession.

De plus, nous vous rappelons qu’il est autorisé de donner tous les 15 ans la somme de 100 000€ par parent et par enfant, et ce, sans avoir de droits de donation à payer.

Un autre point important à préciser est que la valeur du don (la nue-propriété) est calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement, tel que dans le tableau suivant :

Plus le donateur est âgé et plus la valeur de la nue-propriété augmente, ce qui conduit à une donation importante. C’est pour cette raison que nous vous recommandons d’opter pour ce type de donation activement.

En matière de succession 

Un autre avantage de ce processus est celui de pouvoir protéger ses proches, par exemple, lors d’une succession sans testament dans le cas d’un couple marié avec des enfants ; le conjoint survivant a le choix entre l’usufruit de la totalité de la succession ou un quart de la pleine propriété, s’il opte pour l’usufruit il pourra utiliser et percevoir les fruits de tous les biens, puis, lors de son décès la pleine propriété se reconstituera entre les mains des nus-propriétaires (les enfants du couple) et ils seront affranchis des droits de successions.

La donation temporaire d’usufruit

Il existe une autre manière de protéger ses proches, comme celle de la donation temporaire d’usufruit. Cette donation consiste à céder l’usus et le fructus de son bien pour une durée déterminée et limitée. Pendant cette durée, votre proche est usufruitier. Ce processus est une réelle façon de le protéger s’il connaît des difficultés financières par exemple, puisqu’il pourra percevoir les fruits de votre bien, et cela, sans vous en retirer la propriété. Une fois cette durée écoulée, vous retrouvez la pleine propriété.

Il est intéressant de savoir que lorsque vous gardez la nue-propriété, c’est l’usufruitier qui a à sa charge l’impôt sur la fortune (sil s’agit d’un bien immobilier), ce qui constitue un réel avantage fiscal.

Note sur l’IFI

Concernant l’IFI, il est bon de noter que si vous êtes usufruitier suite la donation de votre nue-propriété de votre vivant, alors vous devrez déclarer l’intégrité de la valeur du bien à l’IFI contrairement à l’usufruitier qui a reçu ce titre à la suite d’une succession. En effet, dans ce cas, l’usufruitier déclare à l’IFI seulement la valeur de son usufruit qui est calculé en fonction de son âge comme nous l’avons expliqué ci-dessus.

L’usufruit économique 

L’usufruit peut se calculer de différentes manières, d’un côté vous avez l’évaluation fiscale, qui est obligatoire pour le calcul des droits, elle impose un barème selon l’âge de l’usufruitier (voir le tableau ci-dessus).
D’un autre côté, vous avez l’évaluation économique, vous pouvez l’utiliser lors de la répartition du prix de vente d’un bien démembré par exemple. Cette seconde évaluation se détermine en fonction de l’âge de l’usufruitier et du nu-propriétaire, puis de la rentabilité du bien. Cela permet de parvenir à un résultat plus précis, puisque le calcul prend en compte l’âge exacte de l’usufruitier ainsi que le rendement réel du bien. Le résultat est par conséquent plus équitable.